In questo articolo andremo a spiegare come avviene la compravendita di un immobile, fornendo una guida utile a chi si appresta a comprare o vendere un immobile.
Iniziamo col dire che la compravendita non è un processo immediato, in quanto è composto da diverse fasi preliminari:
- La proposta irrevocabile d’acquisto (solo in presenza del mediatore);
- Il contratto preliminare (chiamato compromesso);
- Il contratto definitivo (chiamato rogito).
Andiamo a descriverle una per una.
La proposta irrevocabile d’acquisto, chiamata anche prenotazione, è un accordo tra l’acquirente e il mediatore, attraverso il quale si obbliga a mantenere ferma la propria offerta per un determinato arco di tempo, mentre il venditore può accettare o meno la proposta d’acquisto. Il documento utilizzato in questa fase contiene, tra le altre cose, la durata della proposta, l’irrevocabilità, le condizioni di pagamento, la provvigione e altre spese. In questa fase, viene pagato un primo acconto, (chiamato caparra) che ha lo scopo di garantire l’impegno preso dall’acquirente e tutela la provvigione del mediatore.
La proposta d’acquisto è irrevocabile solo per l’acquirente, infatti se recede dall’acquisto perde la caparra, mentre se a recedere è il venditore, egli dovrà solo restituire la caparra senza nessuna penale.
Veniamo ora al compromesso, il quale è un contratto preliminare tra il venditore e l’acquirente. Questo documento contiene i reciproci accordi di compravendita, come per esempio il prezzo e la consegna. Con la firma del contratto preliminare viene pagato un secondo acconto, chiamato caparra confirmatoria.
Come nella proposta irrevocabile di acquisto se l’acquirente recede perde la caparra, mentre discorso diverso è per il venditore, il quale è obbligato a versare il doppio della caparra all’acquirente in caso di inadempienza.
In base alla legge numero 30 del 1997, i contratti preliminari possono essere trascritti nei pubblici uffici immobiliari. Questa fase, pur non essendo obbligatoria, è consigliabile in quanto tutela l’acquirente da eventuali truffe.
Arriviamo infine al rogito.
Il rogito è il contratto con cui avviene, in maniera ufficiale, la compravendita di un immobile. I documenti che il venditore dovrà presentare, in presenza del notaio, sono i seguenti:
- Carta di identità e codice fiscale;
- Licenze e concessioni dell’immobile;
- Certificato di agibilità;
- Certificati e planimetrie catastali;
- Eventuale regolamento condominiale e millesimi;
- Eventuale domanda di condono edilizio.
I costi di stipula (notaio) sono a carico dell’acquirente.
Concludendo con il rogito avviene in modo pieno e compiuto il trasferimento di proprietà.
Bibliografia:
Nuovo corso di economia ed estimo, Stefano Amicabile, Hoepli Editore,2013.
Trattato di estimo. Generale, immobiliare, agrario, forestale, ambientale, legale . Maurizio Michieli e Giovanni Battista Cipolotti, editore Edagricole-New Business Media, 2018.
Manuale di estimo, Normativa di base. Matematica finanziaria. Estimo generale, civile, rurale, legale, ambientale e catastale. Amicabile Stefano, Editore Hoepli, 2018.
