In questo articolo si andrà a descrivere come calcolare il valore della propria casa, in maniera semplice e affidabile, facendo affidamento all’estimo e alle teorie stimative.

Una casa può essere suddivisa in una o più unità immobiliari, dove per unità immobiliari si intende come una parte economicamente indipendente.

Dal punto di vista catastale, l’unità immobiliare è un fabbricato o porzione di fabbricato in cui si produce un reddito proprio.

Per prima cosa, per valutare il valore della propria casa, bisogna eseguire un’accurata descrizione, tenendo conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche.

Le caratteristiche estrinseche sono principalmente l’ubicazione, la presenza di vie di comunicazione e la presenza di servizi pubblici.

Le caratteristiche intrinseche invece riguardano la destinazione d’uso, la superficie, la qualità della superficie, l’età e lo stato di manutenzione.

Per quanto riguarda l’ubicazione, il fabbricato acquisisce valore tanto è più vicino al centro della città o paese.

Mentre, per la presenza di vie di comunicazione nelle immediate vicinanze favorisce il trasporto di persone e merci, incrementando il valore.

Infine, la presenza di servizi pubblici nelle vicinanze, come le poste, asili, scuole ed ospedali rendono il fabbricato molto richiesto.

Le caratteristiche intrinseche sono invece più facilmente quantificabili, come la superficie, o stimabili da un tecnico, come lo stato di manutenzione.

Definito ciò, si passa a definire il valore di mercato, ovvero il prezzo più probabile a cui si potrebbe vendere l’immobile.

Per determinarlo si utilizza il metodo della comparazione, il quale risulta essere un metodo sintetico di stima.

Il parametro di maggiore interesse è la superficie commerciale, così calcolata:

  • Si considera il 100% della superficie interna calpestabile;
  • Si considera il 50% della superficie in pianta dei muri perimetrali;
  • Si considera il 30% della superficie delle cantine;
  • Si considera il 50% delle taverne e mansarde.
  • Si considera il 30% della superficie dei balconi.

Un esempio, fabbricato avente 130 m2 si superficie calpestabile, 10 m2 di muri perimetrali e 12 m2 di balconi coperti, la superficie commerciale sarà:

130m2 + 10 m2 x 0,50 + 12m2 x 0,30 = 138,6 m2

Inoltre, si introducono dei coefficienti di aggiustamento per tenere in considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, i principali sono:

Ubicazione:

1 per il centro

0,8 per la zona intermedia

0,6 per la periferia

Età:

1 per gli edifici aventi un’età compresa tra 0 e 10 anni

0,7 per gli edifici aventi un’età compresa tra 10 e 20 anni

0,6 per gli edifici aventi un’età compresa tra 20 e 40 anni

0,55 per gli edifici aventi un’età maggiore di 40 anni

Esempio di valutazione della propria casa, ammettendo che abbia una superficie commerciale di 110 m2, un’età di 15 anni e ubicata in centro.

Quindi facendo un prodotto dei parametri: 110 m2 x 0,7 x 1 = 77

Successivamente si prendono in considerazione dei fabbricati simili a quello oggetto di studio, di cui si conosce il prezzo.

Fabbricato a) superficie commerciale di 100 m2, un’età di 16 anni e ubicato in periferia, prezzo 200000 euro;

Fabbricato b) superficie commerciale di 130 m2, un’età di 18 anni e ubicata in una zona intermedia, prezzo 310000 euro.

Prodotto parametri fabbricato a: 100 m2 x 0,7 x 0,6 = 42

Prodotto parametri fabbricato b: 130 m2 x 0,7 x 0,8 = 73

Infine, il valore della propria casa sarà dato da:

(somma prezzi/somma parametri) x parametro di interesse

Nel caso in esame:

(510000 euro/115) x 77 = 341000 euro